خرید ملک در یونان در سال ۲۰۲۶؛راهنمای کامل برای ایرانیان

چرا خرید ملک در یونان را انتخاب کنیم ؟

یکی از تغییرات مهمی که خیلی از متقاضیان از آن اطلاع ندارند ، محدود شدن برنامه های اقامت با خرید ملک در کشور های اتحادیه اروپا است. برای مثال ، فردی که چند سال پیش قصد سرمایه گذاری و خرید ملک در اروپا را داشت ، می‌توانست بین کشور هایی از جمله اسپانیا ، پرتغال یا یونان انتخاب کند اما امروزه شرایط متفاوت است.
اسپانیا این برنامه را در آوریل 2025 و پرتغال در 2023 اقامت از طریق خرید ملک را حذف کرد.به همین دلیل می‌توان گفت یونان به گزینه اصلی برای خرید ملک و دریافت ویزا در بین کشور های اتحادیه اروپا تبدیل شده است.

روند رشد قیمت ملک در یونان از ۲۰۱۷ تا ۲۰۲۶

خیلی از متقاضیان دید درستی نسبت به بازار املاک یونان ندارند و از آن خبر ندارند. بازار مسکن یونان بعد از بحران از سال 2010 تا 2017 ، یک روند صعودی و روبه رشد به خود گرفت.
بر اساس داده های بانک مرکزی یونان قیمت آپارتمان ها از سال 2017 تا 2026 ، 60 درصد رشد داشته است؛ البته این رشد در مناطق توریستی و ساحلی حتی بیشتر هم بوده است.

می‌توانیم با هم به همراه اعداد و ارقام به این رشد نگاهی داشته باشیم؛ در آتن قیمت هر متر مربع از حدود 1400 یورو در سال 2017 به حدود 2500 تا 3500 یورو در مرکز شهر و 4000 تا 5500 یورو در مناطق ساحلی جنوبی شهر آتن رسیده است. در جزایر لوکس مانند میکونوس و سانتورینی، قیمت‌ها در برخی نقاط از ۱۰,۰۰۰ یورو به ازای هر مترمربع عبور کرده است.
این روند نشان می‌دهد که خرید ملک در یونان برای سرمایه گذاران در طولانی مدت ، سود زیادی به جا گذاشته است؛ اما باید در نظر گرفت که رشد گذشته تضمینی برای آینده نیست.

چرا سرمایه‌گذاران ایرانی به یونان توجه می‌کنند؟

طبق تجربیات گذشته می‌توان جذابیت خرید ملک در یونان برای سرمایه گذاران ایرانی را در چند موضوع خلاصه کرد.
اولین موضوع این است که اقامت در یونان که یک کشور عضو شینگن است امکان تردد آزاد در اروپا را فراهم می کند.دوم ، با توجه به اینکه بودجه هر فردی متفاوت است ، برای ایرانیان کشور یونان در مقایسه با کشور هایی مثل فرانسه ، آلمان یا هلند قیمت ملک در یونان در سطح معقول تری قرار دارد.
سومین موضوع قابل توجه برای ایرانیان این است که یونان از نظر فرهنگی، آب ‌و هوا و سبک زندگی برای بسیاری از ایرانیان قابل تطبیق است.

علی‌رغم تمامی این موضوعات ، چالش‌های مربوط به انتقال وجه زیر تحریم یکی از موضوعات جدی است که در بخش مربوط به آن توضیح خواهیم داد.

قیمت ملک در یونان چقدر است؟

آیا می‌دانستید که در سال ۲۰۲۶ قیمت ملک در یونان به حدود ۴۹۲ هزار دلار رسیده است؟ این در حالی است که قیمت میانگین یک آپارتمان در این کشور حدود ۱۹۶ هزار دلار تخمین زده می‌شود و هزینه هر فوت مربع از ملک برای خریداران ۲۴۶ دلار است.

رشد قابل‌توجهی در اقامت یونان با ثبت شرکت و خرید ملک طی سال‌های اخیر مشاهده شده است. رشد اقتصاد و افزایش تقاضا از سوی خریداران داخلی و سرمایه‌گذاران خارجی که به دنبال دریافت ویزای طلایی و اقامت یونان از طریق خرید ملک هستند، از عوامل تأثیرگذار بر افزایش قیمت‌ها محسوب می‌شوند.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره راهنمای اقامت دائم در یونان با خرید ملک و شرایط اقامت در یونان برای ایرانیان می‌توانید با مشاوران ما در افدل گروپ همراه شوید و از متخصصان باتجربه ما کمک بخواهید.

قیمت ملک در یونان به پول ایران چقدر است؟

بر اساس داده‌های اخیر قیمت ملک در یونان، تفاوت قابل‌توجهی بین قیمت‌های مناطق پرهزینه و اقتصادی وجود دارد. در ماه خرداد سال ۱۴۰5 قیمت ملک در یونان بر اساس پول ایران برای هر مترمربع بین ۲۴۵ تا ۶۱۵ میلیون تومان متغیر است.

 مهم است که بدانید نرخ تبدیل ارز می‌تواند تأثیر قابل‌ ملاحظه‌ای بر هزینه نهایی داشته باشد. انتخاب بانک‌ها یا مؤسسات مالی با نرخ‌های تبدیل ارز پایین‌تر می‌تواند به کاهش چشمگیر هزینه‌ها منجر شود. همچنین اگر بودجه خرید ملک برای شما کافی نیست، شرایط اقامت دائم در یونان با ملک اجاره‌ای برای شما وجود دارد.

دریافت ویزا با خرید ملک در یونان ۲۰۲۶

باید به این نکته توجه کنید که ویزای یونان در سال های اخیر تغییرات زیادی داشته است و باید از جدید ترین مقررات پیش از هر تصمیمی باخبر باشید. استفاده از اطلاعات قدیمی در این حوزه می تواند در برآورد بودجه شما را دچار اشتباه کند و یا منطقه نادرستی را برای اقامت انتخاب کنید.

سیستم منطقه‌بندی Zone A,B,C در یونان

یونان برای تعیین حداقل سرمایه‌گذاری لازم برای گلدن ویزا، مناطق کشور را به سه دسته تقسیم کرده است که می‌خواهیم آن را با هم بررسی کنیم:

این تفکیک به این معناست که اگر بودجه شما بین ۲۵۰,۰۰۰ تا ۴۰۰,۰۰۰ یورو است، باید مسیر Zone C را بررسی کنید که نیازمند شرایط خاص‌تری است؛ و اگر هدفتان آتن یا جزایر مشهور است، باید با آستانه ۸۰۰,۰۰۰ یورو برنامه‌ریزی کنید.

قانون ۵۱۰۰/۲۰۲۴ در یونان چه تغییری ایجاد کرد؟

از سال 2024 ، اصلاحاتی برای آستانه گلدن ویزا یونان تصویب شد و سیستم منطقه‌بندی فعلی را تثبیت نمود. همچنین در این قانون محدودیت اجاره کوتاه‌مدت برای ملک‌های گلدن ویزا (از جمله Airbnb) اعمال شد که برای سرمایه‌گذارانی که قصد اجاره توریستی دارند اهمیت مستقیم دارد.

با توجه به اهمیت این تغییرات اگر هرگونه سوال یا مشکلی دارید ، می‌توانید با مشاوران ما در افدل گروپ تماس بگیرید تا به صورت تخصصی شما را راهنمایی کنند.

اقامت برای اعضای خانواده در یونان با خرید ملک

در صورت احراز شرایط برنامه، اقامت می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• همسر قانونی خریدار
• فرزندان تا سن ۲۱ سال (و در برخی شرایط تا ۲۴ سال در صورت تحصیل)
• والدین خریدار و همسر در برخی ساختارهای حقوقی

این پوشش خانوادگی یکی از مزایای قابل توجه این برنامه نسبت به بسیاری از مسیرهای اقامتی دیگر است. اما جزئیات دقیق بسته به شرایط هر پرونده متفاوت است و باید با وکیل مهاجرتی بررسی شود.

مسیرهای جایگزین خرید ملک در یونان برای دریافت اقامت

از سال ۲۰۲۵، دو مسیر جایگزین برای دریافت گلدن ویزای یونان بدون خرید مستقیم ملک معرفی شده است:

• سرمایه‌گذاری در استارتاپ‌های یونانی با حداقل ۲۵۰,۰۰۰ یورو در شرکت‌های مورد تایید
• سرمایه‌گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری ثبت‌شده در یونان

این گزینه‌ها برای افرادی مناسب است که ترجیح می‌دهند سرمایه را در بخش کسب‌ وکار به جای ملک قرار دهند. با این حال، جزئیات این برنامه‌ها هنوز در مرحله تثبیت است و پیش از استفاده، حتما باید از مشاوران مهاجرتی افدل راهنمایی بگیرید.

مالیات‌ها و هزینه‌های خرید ملک در یونان

یکی از سوالاتی که خریداران ملک در یونان همیشه از ما می‌پرسند این است که علاوه بر قیمت ملک ، هزینه های جانبی خرید ملک چیست؟ پاسخ این است که باید حدود ۸ تا ۱۰ درصد اضافه بر قیمت ملک برای هزینه‌های جانبی در نظر بگیرید.

مالیات نقل ‌وانتقال ملک در یونان (۳٪ تا ۲۴٪)

مالیات انتقال ملک در یونان برای ملک‌های با مجوز ساخت قبل از ژانویه ۲۰۰۶ معادل ۳.۰۹ درصد از ارزش ملک است. این مالیات توسط خریدار پرداخت می‌شود و پیش از امضای سند رسمی باید تسویه شود.

مالیات بر ارزش افزوده در یونان (VAT) و وضعیت تعلیق آن

برای ملک‌های نوساز با مجوز ساخت پس از ژانویه ۲۰۰۶، به جای مالیات انتقال، VAT به نرخ ۲۴ درصد اعمال می‌شود. با این حال، دولت یونان از سال ۲۰۲۰ این VAT را برای ساخت ‌و سازهای جدید به حالت تعلیق درآورده تا بازار ساخت ‌و ساز را تحریک کند. این تعلیق ممکن است برداشته شود بنابراین قبل از اقدام برای خرید ملک حتما باید آن را بررسی کنید.

 مالیات سالانه دارایی (ENFIA) برای ملک در یونان

ENFIA مالیات سالانه‌ای است که هر مالک ملک در یونان موظف به پرداخت آن است. این مالیات بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک، متراژ، طبقه و سال ساخت محاسبه می‌شود.
اگر بخواهیم ساده تر توضیح بدیم برای مثال برای یک آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی در آتن، ENFIA سالانه ممکن است بین ۵۰۰ تا ۲,۰۰۰ یورو باشد؛ اما برای ویلاهای بزرگتر یا ملک‌های در مناطق گران ‌قیمت این رقم می‌تواند بالاتر باشد.
ثبت ملک در سامانه Taxisnet از طریق فرم E9 پایه محاسبه این مالیات است که ما در افدل در تمامی این مراحل کنار شما هستیم.

هزینه‌های جانبی: دفترخانه، ثبت زمین، آژانس املاک

قوانین خرید ملک در یونان

مهم‌ترین قوانینی که هر خریدار خارجی باید از آن‌ها آگاه باشد:

• دریافت AFM (شماره مالیاتی یونان)
• افتتاح حساب بانکی در یونان برای انجام پرداخت‌ها ضروری است
• بررسی وضعیت حقوقی ملک در سامانه Ktimatologio
• مناطق مرزی و نظامی برای خریداران غیر اتحادیه اروپا نیاز به مجوز وزارت دفاع دارند
• ملک باید پس از خرید در Taxisnet از طریق فرم E9 اعلام شود
• مالیات سالانه ENFIA تکلیف مستمر هر مالک است
• برای ملک‌های خریداری‌شده از طریق گلدن ویزا، اجاره کوتاه‌ مدت (Airbnb) ممنوع است
• انتقال وجه باید از مسیرهای قانونی و با مستند سازی منبع وجوه انجام شود
• قرارداد مقدماتی (Preliminary Contract) پیش از سند رسمی یک مرحله حقوقی الزامی است

برای آشنایی کامل با تمام جزئیات حقوقی، مراحل گام ‌به ‌گام و آخرین تغییرات مقررات، مقاله قوانین خرید ملک در یونان 2026 را مطالعه کنید.

مدارک مورد نیاز خرید ملک در یونان

مدارک هویتی و وکالت نامه برای خرید ملک در یونان

 مدارک مالی و بانکی برای خرید ملک در یونان

مراحل خرید ملک در یونان

اگر به دنبال خرید ملک در کشور زیبای یونان هستید، توصیه می‌کنیم که ابتدا بادقت به مراحل مختلف این فرایند آشنا شوید. در این راه اگر به راهنمایی و مشاوره نیاز داشته باشید، تیم حرفه‌ای ما آماده است تا در تمامی مراحل انتخاب، خرید و دریافت ویزای طلایی یونان شما را همراهی کنند. مراحل خرید ملک در یونان شامل موارد زیر می‌شوند.

تحقیقات دقیق

قدم اول در مسیر خرید و قیمت ملک در یونان، تعیین دقیق نوع ملک موردنظرتان است. انتخاب‌های متفاوتی مانند آپارتمان، ویلا و خانه پیشروی شماست. به‌عنوان‌مثال، ویلاها اغلب برای اقامت‌های موقت و تعطیلات ساخته می‌شوند و معمولاً از خانه‌های معمولی بزرگ‌تر هستند.

با بررسی بازار ملک در یونان، متوجه می‌شوید که قیمت ویلاها به‌طورکلی از خانه‌های مشابه گران‌تر است. همچنین مشورت با کارشناسان ما می‌تواند در این فرایند بسیار مفید باشد. اگر به دنبال کسب اطلاعات بیشتر درباره چگونگی دریافت اجازه اقامت از طریق خرید ملک هستید، پیشنهاد می‌کنیم فرم ارزیابی صلاحیت برای ویزای یونان را در وب‌سایت افدل گروپ پر کنید تا روند مهاجرت خود را سرعت ببخشید.

گشت‌وگذار در املاک منتخب

زمانی که انتخاب‌هایتان را برای ملک مدنظر مشخص کردید، توصیه می‌کنیم که برای ارزیابی دقیق‌تر، هرچه سریع‌تر به یونان سفر کنید و از فضا و امکانات آن به طور مستقیم بازدید کنید. استفاده از خدمات یک راهنمای بومی می‌تواند در صرفه‌جویی وقت و هزینه‌های شما بسیار مؤثر باشد.

تصمیم‌گیری برای انتخاب ملک

پس از اینکه از همه املاک موجود در فهرست خود دیدن کردید، وقت آن رسیده که گزینه‌ای که بیشترین سازگاری را با نیازهایتان دارد را انتخاب نمایید. اگر هنوز در تصمیم خود مطمئن نیستید، امکان دارد که بخواهید دوباره از ملک بازدید کنید. برای اطمینان خاطر بیشتر، می‌توانید از خدمات وکیل‌های متخصص ما برای بررسی جوانب حقوقی معامله استفاده کنید.

چانه‌زنی بر سر قیمت

هنگام مذاکره برای قیمت ملک در یونان به بودجه خود دقت کنید و پیشنهادی را مطرح نمایید که هم با توان مالی شما سازگار باشد و هم منطقی به نظر برسد. عواملی مانند نرخ تبدیل ارز و شرایط دریافت وام را در نظر داشته باشید. با توافق بر سر قیمت نهایی، شما نیمی از مسیر خرید ملک در یونان را طی کرده‌اید.

تهیه پیش‌نویس قرارداد نهایی

پس از آنکه وکیلتان تمامی قوانین، مالیات‌ها و بدهی‌های مرتبط با ملک را مورد بررسی قرارداد، نسخه‌ای از قرارداد را از فروشنده دریافت خواهید کرد. برای تکمیل پیش‌نویس نهایی لازم است به دفترخانه مراجعه کنید و پس از امضای سند آن را در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسانید.

انتقال پول از ایران برای خرید ملک در یونان

در کنار تمامی محدودیت ها یکی از جدی‌ترین چالش‌هایی که شما متقاضیان ایرانی در مسیر خرید ملک در یونان آن مواجه هستید، انتقال قانونی وجه است. سیستم بانکی ایران از شبکه SWIFT قطع است و این موضوع کار را برای انتقال مستقیم پول به حساب بانکی در یونان اثر می‌گذارد.

افتتاح حساب بانکی یونانی

باید بدانید که افتتاح حساب در بانک‌های یونان برای اتباع ایرانی امکان ‌پذیر است، اما بانک‌ها در بررسی مدارک دقت بیشتری دارند. مدارک لازم معمولاً شامل پاسپورت، مدرک آدرس، مدارک منبع درآمد و گاهی مدارک شغلی می‌شود. برخی بانک‌ها ممکن است درخواست حساب از اتباع کشورهای تحت محدودیت را نپذیرند؛ به همین دلیل برای انتخاب بانک از یک مشاور مهاجرتی کمک بگیرید.

مسیرهای قانونی انتقال ارز زیر تحریم

چند مسیر عملی خریداران معمولاً می‌توانند از آن‌ها استفاده کنند:

• انتقال از طریق حساب در کشور ثالث: داشتن حساب در کشوری مثل ترکیه، امارات یا گرجستان و انتقال از آن حساب به یونان
• استفاده از ارز نقدی: ورود ارز به یونان با رعایت سقف‌های قانونی اعلام ورود ارز (معمولاً بالای ۱۰,۰۰۰ یورو باید اعلام شود)
• سرمایه‌گذاری از طریق شرکت ثبت‌شده در خارج: خرید ملک از طریق یک شرکت ثبت‌شده در کشوری با دسترسی بانکی عادی

در تمام این مسیرها، مستندسازی کامل منبع وجوه ضروری است. بانک‌های یونانی موظف به بررسی AML هستند و وجوه بدون مستندات کافی پذیرفته نمی‌شوند. کارشناسان افدل می‌توانند در انتخاب مسیر مناسب انتقال وجه بر اساس شرایط شخصی شما راهنمایی کنند.

بهترین مناطق برای خرید ملک در یونان

کشور یونان با تنوع آب‌ و هوایی خود از جزایر دل‌فریب گرفته تا دهکده‌های دنج کوهستانی، انتخاب‌های فراوانی را پیشروی شما قرار می‌دهد. شهرهایی مانند آتن، کورفو، کرت و تسالونیکی بیشترین جذابیت را برای خریداران بین‌المللی دارند. بهترین مناطق سرمایه‌گذاری در یونان با خرید ملک شامل موارد زیر می‌شوند.

خرید ملک در آتن

آتن متنوع ‌ترین بازار ملک یونان را دارد. مرکز شهر با قیمت ۲,۵۰۰ تا ۳,۵۰۰ یورو به ازای هر مترمربع برای سرمایه‌گذاران اجاره ‌محور مناسب است. اما ریویرای آتن و مناطق ساحلی جنوبی مانند گلیفادا، ووئلیاگمنی و لاگونیسی با قیمت‌های ۴,۰۰۰ تا ۸,۰۰۰ یورو به ازای هر مترمربع، گزینه‌ای برای خریدارانی است که به دنبال کیفیت زندگی بالاتر و نزدیکی به دریا هستند. آتن در Zone A قرار دارد و حداقل سرمایه برای گلدن ویزا ۸۰۰,۰۰۰ یورو است.

میکونوس؛ جزیره زیبا در یونان

جزیره میکونوس یکی از زیباترین جزایر یونان واقع در میان جزایر تینوس، سیروس، پاروس و ناکسوس است که می‌توانید از میان املاک متنوع آن، مورد دلخواه خود را انتخاب کنید.

قیمت ملک در یونان در این منطقه عبارت‌اند از: